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王冉的博客

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房产预售合同真的一个字都不能改吗  

2008-10-03 23:13:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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十一长假前,一个朋友看中了一套房子。她把预售协议拿来让我帮她看一下,我很快通读了一遍,发现合同中有几个比较重要的条款约定得不尽合理。

 

譬如,关于开发商逾期交房的责任,合同中只规定了如果逾期在60天之内开发商要承担什么样的违约责任,而对于超出60天之外的情况则完全没有约定。这显然在逻辑上不能涵盖所有的可能。这如果不是律师的疏忽,那就只能是开发商暗藏的猫腻。

 

再譬如,关于产权登记和房屋权属转移登记,合同中规定如果因为开发商的原因未能在约定的时间内完成产权登记或导致买受人未能在约定的时间内取得房产证,那么开发商将承担每天万分之一的违约金,违约金在完成产权登记或取得房产证后的30天内支付。这里就有两个问题,第一,如果开发商未能在一定时间内完成产权登记,这就意味着销售标的物没有获得基本的存在合法性,在这种情况下购房人天经地义有权退购,并且应该获得相应的资金成本补偿,而这个权力被开发商强行剥夺了。第二,在没有前述退购权利的情况下,买受人只能被动选择等待,可是根据合同约定,在极端的情况下,如果开发商永远不能依法完成产权登记或导致买受人永远无法取得房产证,那么根据合同条款,开发商实际上永远不必履行支付违约金的义务。这是一个显然有失公平的逻辑死循环。

 

又譬如,关于房屋交付,如果装修达不到开发商事先承诺的标准,根据合同,买受人只能选择同开发商“另行约定”处理办法。这不是把买受人当弱智吗?什么叫“另行约定”啊?万一“约”不“定”呢?

 

带着类似的问题,我陪朋友一起回到这个项目的售楼处,希望能够和他们就这些核心合同条款再谈一谈。没想到销售员直接把一摞合同打印好放到我们面前,然后开始填表,感觉马上就要开始办理预付手续。

 

我轻声提醒说:“你先别急,我们关于合同还有几个事需要谈一下。”

 

那个销售员抬起头,瞪大了眼睛,仿佛我是天外来客,然后不假思索地说:“对不起先生,我们这的合同一个字都不能改。”

 

“那补充合同呢?”我又问。

 

“补充合同也是一个字不能改,这是我们的规定。”

 

“那我能不能见一下你们项目的律师?”

 

“对不起,我们这儿没有律师。”

 

我知道,北京所有项目的预售合同都是以北京市建委和工商局的统一合同范本为模板。我也知道,这家开发商拿不到大产权的机会并不大。我还知道,有类似规定的房地产开发商肯定不只他们一家。我唯一不知道的是我们中国的消费者什么时候把房地产开发商惯成了这副德性,居然在今天这样一个市场环境里还能恬着脸拿出这么不平等、甚至在逻辑上有明显缺陷的合同居高临下比谁都拽。

 

如果说诱发这次席卷全球的金融市场风暴的直接原因是美国大量不该买房的人在金融机构的支持下买了房的话,中国房地产市场在过去十五年中蕴藏的最大的风险是大量不该做房地产的人在金融机构和地方政府的支持下成为了房地产开发商。他们中间很多人在没有太多专业能力的情况下仅仅依靠中国的国情和资本方面的的骗术就赚得个盆满钵满,而这样的经历又进一步强化了他们那些本来应该尽早摒弃的商业理念和经营哲学。

 

在这样一个大环境下,开发商普遍重视政府关系,重视银行关系,重视资本市场关系,甚至连媒体关系也不得不重视。他们唯一不那么重视的就是客户的正当权益。所以才会出现我前面提到的那种“合同一个字都不能改”的情况。

 

只是,他们应该明白一个道理:种瓜得瓜,种豆得豆。开发商不允许客户修改合同,其实是在自己主动降低交易对家的履约意识,最终导致的结果只可能是两个:要么招来那些本来就对商业契约不那么重视的客户从而增加交易对家的违约风险;要么逼迫更多的购房人日后通过集体诉讼的方式维护不被合同保护的合理权益从而增加自己在未来的潜在法律风险。

 

当然,还有一种可能,那就是消费者用脚投票,远离那些“一个字都不能改”的项目和“一个字都不能改”的开发商。

 

无论哪种结果,从长远看对开发商来说都不是什么好事。出来混总要还的,最终为自己错误买单的一定还是开发商自己。所以,我还是希望开发商能够本着尊重消费者权益、尊重契约精神的态度,在谈判预售合同这件事上更加认真、严肃和合理一些。就算坚持不修改合同,至少也应该花点钱请个像样点的律师把合同文本通读几遍。别光知道把楼书印得和假的一样漂亮,合同却写得比装修质量还烂。

 

 

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