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看好三里屯,担心Solana  

2008-06-25 00:40:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上个周末,忽然发现朝阳公园西北角热闹起来。传说中的“北京新天地”蓝色港湾Solana购物中心开业了。

 

因为这个项目在市场中被传了很久,离我住的地方又比较近,所以我对它充满期待。于是,在发现它开业后的第二天,我约了几个朋友在那里见面。

 

从远处看去,这个项目很有点国外城乡结合部的大型购物中心(也就是人们常说的Mall)的感觉,那种建筑风格在北京并不多见。可是真的走进去,结果却让我用比较温和的说法大失所望。这里不仅和上海新天地完全没有可比性,而且最要命的是我完全不知道它的目标顾客是谁。

 

肯定不是高端人群,因为那里没有一个像样的高端品牌店。肯定也不是中高端的都市白领,作为门面的那家百货商店一看就是中国滥大街的柜台租赁模式,并且网罗来的品牌连二线都算不上。你可以因为看见Zara的专卖店而怀疑是这里的目标客户是年轻的时尚人群,但是地下一层又是一堆儿童用品和母婴用品商店,况且,80后、90后的时尚丽人们真的会大老远跑到朝阳公园来逛那些他们在更为市中心的西单和世贸天阶同样能够看到的商店吗?

 

能买到上百万手表的新光天地之所以成功,在于它所处的位置(CBD)和它的定位(都市中高端的时尚人群)非常匹配。能买到一块钱饰品的佳亿之所以火爆,在于它“年轻潮流女性”的定位非常清晰。不是说只能做一百万的买卖或者一块钱的买卖,关键是你要明确你做的是谁的买卖。

 

相比之下,同样是欧美街区风情的建筑形态,我觉得北京下一个最有潜力的商业项目是位于北京十年前夜生活心脏的三里屯Village。这个被招商能力极强的香港太古集团趁机一把拿下的项目分为南区和北区,南区是年轻时尚的中高端品牌区,已经吸引到阿迪达斯、苹果、白领服饰等在这里开设旗舰店;北区则是一水的奢侈品专店,范思哲、万宝龙等已经签约,据说阿玛尼、芬迪等也将陆续进驻。考虑到周边成熟的餐饮环境(譬如最近频繁听人提到藏酷附近新开出的1949),加上未来隔街相望的三里屯Soho,这棵最近几年逐渐淡出京城时尚一族夜生活视野、日益被工体西的夜店和越开越密的钱柜所取代的明日黄花将很有可能迎来自己妩媚妖娆的第二春。

 

在我看来,项目开发的能力首先是项目规划的能力,而项目规划的基础在于明确目标受众-这在和做任何其它的生意没有什么本质上的区别。未来将不存在真正意义上面向“大众”的商业地产项目,所有成功的项目都将需要聚焦诸如工薪阶层、都市白领、中产阶级、高端人群、潮流一族等细分的“窄众”市场,并且定位越精准越容易取得成功。

 

回到蓝色港湾,我觉得根据它所处的位置有两种思路可以考虑。一种是让它从半吊子时尚走向堂堂正正家庭和中产,引入一家诸如Macy’s这样的有品牌的标杆百货商店和一家多厅电影院,同时尽可能把类似三里屯Village南区的商家们吸引过来。另一种思路是让它彻底高端和时尚起来,引入一家Saks FifthAvenue这样的高端百货店并以此把国际一线的奢侈品品牌的精品店带过来。无论哪种思路,都和变性手术一样需要大动干戈。我也知道这样做不一定可行,但是我实在想不出按照目前这个样子有点不伦不类的Solana能比满大街黄绿相间的Sonata给人留下更深印象的理由。

 

 

 

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